湖南（源点咨询）市场调研 商业综合体定位调研分享（中篇）

经过对于项目本体和区域、商业市场，尤其是竞争层面的研究之后，我们很清楚，要确定项目的商业发展策略，需着重解决以下几点问题：
1、如何发挥项目复合化功能的合力，功能要具备，品质要提高；
2、如何参与市场竞争，在大和近之间取得一个清晰的定位；
3、商业最终是要面对消费者的，项目要通过何种方式和社区消费者产生联结、形成互动？
在解决这些问题之前，我们提供了几组案例，分别能够在不同层面给我们提供一些借鉴。
首先是上海宝山＊的一个社区型商业，它的特点是功能复杂（但是不包含文体、卫生、养老等社区服务板块）、体量有限、且分散开来，为了增加消费者黏度，除了在业态设置上更贴合社区家庭消费之外，该项目用最大的精力放在公共空间的营造上，无论是户外还是室内，将购物行为与休闲行为、社交行为结合起来。这就是有别于大型购物中心和社区街铺的一个重要特色。

另外，泰国TheCOMMONS这个网红商业，也是在很小的体量上做空间的文章，大量的共享空间提供了非常多的可能性，同时把所有的商铺都打开，用一种开放的气质，形成了非常独特的卖点。
其实提到社区型商业、社区中心这样一个概念，我们首先想到的是新加坡的邻里中心，新加坡也正是这一概念的发源地，并且在持续地升级迭代，一个最新的案例就是Our Tampines Hub淡滨尼天地＋-﹣新一代合心生态社区生活中心。
淡滨尼天地在功能上和我们的项目非常相似，甚至更为复杂，体量也更为庞大，包含了市政服务窗口、体育与运动设施、社区图书馆、家庭医疗中心、美食中心和零售商店等。它的特点是非常好的融合了这些功能板块，做到了空间连续、客流共享，其次是将公共服务用商业化手段予以解决，包含日常消费、体育运动、文化会展、乃至社区医疗，可以说是无差别的
分布了市民生活所需的各种服务，堪称生活服务的集大成者，随着项目的开业，整个淡滨尼市镇的"中心"和市民生活的"重心"都开始向这里转移。
（作为国内和新加坡合作最深入的城市，苏州的邻里中心项目也非常多，发展的相对成熟，同样的在商业和服务上做到了很好的融合。)

回到项目的发展策略上来。我们认为需要明确有几个关键的策略：

1、社区商业的基础需求要抓住，要复合、升且升级是主要的；
2、联结社区、服务社区，以家庭为主要服务单位；
3、公共空间要着力打造，商业融于空间；
4、面向未来，适度超前发展，持续满足社区消费者的成长性需求特点；